Zwolennicy mieszkalnictwa naciskają na ustawodawstwo, które wymagałoby od miasta egzekwowania regularnych kontroli budynków, zamiast polegać na lokatorach w celu składania skarg i naciskania na właścicieli w celu poprawy.
Przez 17 lat Jolondon Jamerson, 56 lat, mieszkała w swoim apartamentowcu w dzielnicy Chatham w Chicago, latała pod radarem swoich różnych firm zarządzających. Ale po tym, jak dowiedziała się, że inni lokatorzy organizowali się w 2020 roku, zaczęła z nimi rozmawiać o pleśni, myszach, zepsutych drzwiach, braku sprawnych czujników dymu i wyłącznikach ciepła w zimie – problemach, które trwały od lat.
„Byliśmy zmuszeni korzystać z naszych kuchenek i piekarników lub kupować grzejniki elektryczne, a ludzie już żyją ze stałego dochodu” — mówi Jamerson.
Najemcy trzech różnych budynków zarządzanych przez tę samą firmę zarządzającą BSD Realty, zorganizowaną z pomocą Metropolitan Tenant Organization. Jamerson objęła kierowniczą rolę w swoim budynku i zaczęła rozmawiać z mediami, w tym m.in konferencja prasowa w styczniu.
BSD zajęło się niektórymi problemami. Jamerson mówi, że spryskali pleśń wybielaczem, który w końcu odrósł. Włożyli nowy dywan zamiast naprawiać uszkodzoną podłogę. Jamerson mówi również, że firma zarządzająca zaproponowała przeniesienie jej do innego mieszkania, na co odmówiła.
Następnie, kiedy Jamerson zapłaciła jej kwietniowy czynsz przekazem pieniężnym, firma zarządzająca twierdziła, że go nie otrzymała. Natychmiast wysłali jej pięciodniowe zawiadomienie o eksmisji, oznaczone jako brak płatności o wartości 9300 dolarów, czyli więcej niż roczny czynsz miesięczny 650 dolarów. Jamerson odesłał zawiadomienie do firmy zarządzającej i powiedział im, że numer jest błędny. Spółka zarządzająca skorygowała kwotę do czynszu z kwietnia i majaktóry Jamerson twierdzi, że spróbuje zapłacić ponownie, tym razem prosząc o pokwitowanie po przekazaniu go komuś osobiście.
Jamerson mówi, że firma powiedziała jej również, że jeśli przestanie rozmawiać z prasą, będą w stanie coś wymyślić, a nie eksmisję. W e-mailu do Next City firma powiedziała: „Zaoferowaliśmy lokatorowi pieniądze na pomoc w przeprowadzce. Nigdy nie stawialiśmy żadnych warunków dotyczących komunikacji z prasą”. W wiadomości e-mail firma ponownie zmieniła wysokość czynszu, twierdząc, że Jamerson był winien ponad osiem miesięcy czynszu zaległego. Jamerson mówi, że firma nie powiadomiła jej, gdzie przesłać czynsz, kiedy przejęli budynek w lipcu zeszłego roku, a firma przyznała, że nie mieli jej na swoich rachunkach czynszowych do stycznia, co prawdopodobnie doprowadziło do tego, że została wykorzystana przez oszust.
„Pracuję po drugiej stronie ulicy; nie zamierzasz mnie zmusić” – odpowiedziała Jamerson. „I zamierzam opowiedzieć się za tym, co jest słuszne. Nie tylko dla siebie, ale dla wszystkich najemców.”
Jamerson i adwokaci uważają, że utracona płatność czynszu w kwietniu i nakaz eksmisji były odwetem ze strony firmy zarządzającej w odpowiedzi na prośby o długo zaniedbywane utrzymanie. Właśnie dlatego ona i adwokaci najemców naciskają na dwa akty prawne, które ich zdaniem zapewniają lepsze egzekwowanie napraw i zapobiegają eksmisjom odwetowym ze strony właścicieli.
Jeden akt prawny wprowadzony w zeszłym roku pod nazwą Just Cause ograniczyłby powody, dla których właściciel może eksmitować najemcę lub odmówić przedłużenia umowy najmu. Właściciele będą mogli dokonać eksmisji jedynie za brak zapłaty lub stworzenie uciążliwości. Mogą również eksmitować najemcę, jeśli właściciel sam zdecyduje się zająć lokal, ale musiałby zapewnić lokatorowi z góry pieniądze na przeprowadzkę. Inny akt prawny, zwany Chicago Healthy Homes Inspection Program, wymagałby od miasta proaktywnej kontroli każdego budynku mieszkalnego przynajmniej raz na pięć lat, z większą częstotliwością w budynkach, które były przedmiotem naruszeń w przeszłości. Te przepisy, które nie zostały jeszcze wprowadzone, stworzyłyby również rejestr właścicieli nieruchomości, aby lepiej śledzić, kto jest właścicielem każdego budynku, co ograniczyłoby zamieszanie i oszustwa.
„Luki w systemie można łatwo wykorzystać, a ich wykorzystanie jest bardzo opłacalne”, mówi Sam Clendenning, organizator z Metropolitan Tenants Organization. Uważa, że zaległość w wysokości 9300 dolarów była sposobem na szybkie wymuszenie wycofania Jamersona.
„Jest to oczywiście taktyka zastraszania, ponieważ jedną z kluczowych rzeczy w eksmisjach jest to, że musisz udowodnić, że jesteś w stanie spłacić swoje zaległości, aby uniknąć eksmisji bez zapłaty”, mówi. Ustawodawstwo dotyczące proaktywnych inspekcji uniemożliwiłoby ludziom takim jak Jamerson protestowanie w sprawie napraw i zapobiegłoby eksmisjom odwetowym, gdy ludzie się odezwą.
“SM. Jamerson znalazł się w takiej sytuacji tylko dlatego, że nie było nacisków na właścicieli, aby naprawili te główne problemy”, mówi Clendenning. W innym budynku zarządzanym przez BSD, 7300 South Wabash, Clendenning mówi, że po zorganizowaniu najemcy otrzymali telefony z pogróżkami, informujące, że eksmisja jest nieuchronna przez cały ostatni weekend. Kiedy Clendenning zapytał BSD o telefony, zaprzeczyli, że są zaangażowani. („Nasze biuro jest zamknięte w weekendy i dlatego odrzucamy te zarzuty” – powiedział BSD Next City w e-mailu.)
Ustawodawstwo Just Cause trafiło do komitetu mieszkaniowego rady w 2021 roku, ale od tego czasu nie nastąpił żaden postęp. Jeśli przejdzie, może to zapobiec dalszemu nękaniu niektórych sąsiadów Jamersona — nękaniu, które, jak twierdzi, obejmowało nielegalną lokaut. Według Jamersona, jednej sąsiadce wyważono jej drzwi, gdy była w pracy, i usunięto jej rzeczy; to samo stało się ze starszym sąsiadem, gdy był u lekarza. BSD odmówiło udziału w tych incydentach, ale inni sąsiedzi twierdzą, że sprawcy twierdzili, że pracują w imieniu kierownictwa.
„Mamy kilku najemców, którzy otrzymali nakazy eksmisji za złożenie skargi i dlatego te dwa rozporządzenia idą w parze” – mówi Laura Garcia, organizatorka z Metropolitan Tenants Organization. “Jeden [ordinance] wspiera drugiego”.
Podobnie jak wiele miast, w tym Nowy Jork, Chicago ma system kontroli oparty na skargach. Najemcy muszą zadzwonić pod numer 311, aby zarejestrować naruszenia przepisów konserwacyjnych, często czekając tygodniami lub miesiącami na pojawienie się inspektorów. A 2021 śledztwo Chicago Tribune i Stowarzyszenie Lepszego Rządu stwierdziły, że wadliwy miejski system inspekcji i egzekwowania doprowadził do 61 zgonów. Według śledztwa w latach 2015-2019 dwa tuziny budynków, w których doszło do śmiertelnych pożarów, przez pięć lat nie przechodziły kontroli. Według śledztwa inspektorzy z Chicago często ograniczają inspekcję, jeśli nie mogą dostać się do budynku.
“Ta sytuacja nie zaczęła się dopiero w tym roku, w zeszłym roku. Przed pandemią ludzie dzwonili pod numer 311, składając skargi – mówi Jamerson.
Według zapisów Departamentu Budownictwa Chicago, budynek mieszkalny Jamersona nie przeszedł czterech inspekcji miejskich od stycznia 2020 r. An kontrola od końca kwietnia oznacza budynek jako „częściowo przepuszczony” bez żadnych innych informacji. Inspekcja z lipca 2021 r. wykazała, że w budynku brak gaśnic, łuszcząca się farba, rozbite szyby w drzwiach, przeciekające toalety i brak ciepłej wody.
Inne miasta które opierają się na proaktywnych inspekcjach obejmują Los Angeles, Minneapolis, Dallas, Detroit i Boston. Projekt przepisów rozporządzenia o zdrowych domach, dzielony z Next City, wymagałby kontroli każdej nieruchomości w Chicago przynajmniej raz na pięć lat. Wynajmujący zostaliby ukarani grzywną w wysokości 70 USD za naruszenie i mogliby ponieść opłaty za opóźnienia w płatnościach. Jednostki z nieskorygowanymi naruszeniami miałyby zamrożone czynsze.
Projekt ustawy ustanawia również obowiązkowy rejestr, w którym wymienia się właścicieli każdego lokalu, w tym dane kontaktowe, a także aktualny czynsz za lokal. Roczna opłata rejestracyjna za jednostkę wynosiłaby 80 USD. Organizacje non-profit mogłyby ubiegać się o zwolnienie z opłat. Mniejsi właściciele otrzymywaliby fundusze na naprawy, dotowane przez większych właścicieli.
Według Laury Garcii z MTO, celem jest uruchomienie programu pilotażowego w dwóch dzielnicach miasta, w tym w jednej dzielnicy o niskich dochodach i jednej o mieszanych dochodach. Mówi, że adwokaci wciąż pracują nad uzyskaniem wsparcia od członków komisji budżetowej Rady Miejskiej. Opłata rejestracyjna w wysokości 80 USD za jednostkę poszłaby na utrzymanie rejestru i zatrudnienie dodatkowych inspektorów. Jeśli każda jednostka mieszkaniowa w mieście zostałaby prawidłowo zarejestrowana, mogłaby netto miasto wzrosnąć o 96 milionów dolarów rocznie.
Chociaż adwokaci uważają, że przepisy się zwrócą, urzędnicy miejscy powiedzieli Jamersonowi, że zatrudnienie dodatkowego personelu do inspekcji zajmie zbyt dużo czasu. „Teraz mówią, że problem polega na tym, że mają niedobór… maku, nie wierzę w to” – powiedział Jamerson.
Według Chicago TribuneChicago miało 178 inspektorów budowlanych w 2021 roku, w porównaniu z 200 inspektorami w 2011 roku. 576 000 jednostek mieszkań na wynajem w ciągu pięciu lat miasto potrzebowałoby wystarczającej liczby inspektorów, aby sprawdzić 316 jednostek dziennie (w tym w weekendy). Ustawa z 2014 roku w Bostonie miała na celu proaktywną kontrolę wszystkich jednostek miejskich do 2019 roku, ale według Tribune zaczęła się bez wystarczającej liczby inspektorów. Miasto mówi, że robi postępy.
Obecnie wśród radnych Chicago nie ma wystarczającego poparcia dla żadnego z aktów prawnych. Burmistrz Lightfoot i jej poprzednik wprowadzili zamiast tego w większości symboliczne reformy, które się załamały, zgodnie z Trybuna. Jamerson i adwokaci mają nadzieję, że oba akty prawne w końcu przejdą. Chce, aby właściciele byli rozliczani z niezbędnych napraw, a to miasto, a nie współlokatorzy, musi wymusić te naprawy.
„Czuję, że ten budynek to rak, a oni zakładają plastry na raka” – mówi. „Gdzie jest prawdziwa pomoc? Gdzie właściciele lub właściciele budynków są rozliczani za swoje zaniedbania? Gdzie nie widzimy tego, jak jest zamiatany pod dywan, jak dywan, który położyli w moim budynku”.
Roshan Abraham jest korespondentem mieszkaniowym Next City i byłym pracownikiem Equitable Cities. Mieszka w Queens. Śledź go na Twitterze pod adresem @roshanton.
